久留米・鳥栖・熊本・大牟田、中古マンションを買うならどこ？実取引8年分で比べた

まめこ

賃貸のままでいいのか、そろそろ買うのか迷ってる。でも「久留米が便利」「熊本が栄えてる」みたいな話ばかりで、どこがいいのか判断できない…。

りくつくん

印象で比べても答えは出ないよ。国土交通省が実際に取引された価格を公開しているから、4つの市を同じ条件で並べてみよう。

結論｜値上がり率で選ぶと、売るときに困る

先に結論を書きます。4つの市を実際の取引データで並べると、「価格が上がっている市」と「売りやすい市」は一致しません。

マイホームは投資ではありませんが、10年後・20年後に手放す可能性がある以上、「そのとき買い手がいるか」は無視できません。取引が年17件の市では、売りたいと思った月に買い手が現れるとは限らないからです。

使ったデータ｜売り出し価格ではなく、実際に売れた価格

この記事の数字は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」が公開している不動産取引価格情報を、当サイトが集計したものです。取引した当事者へのアンケートに基づく、実際に売買が成立した価格です。

不動産サイトに載っている金額は「売主が希望している価格」なので、実際に成立した価格とは別物です。値引き交渉のあとの金額は表に出ません。判断の土台にするなら、成立した側の数字を見るほうが確かです。

60㎡以上・築25年以内で絞ったのには理由があります。市区町村の全体平均には、投資用のワンルームや築40年の物件が混ざります。それを含めた数字は、家族で住む70〜80㎡の物件を探している人には使えません。実際、久留米市の全体平均は㎡あたり20.0万円ですが、ファミリー向けに絞ると33.1万円で、1.6倍以上の差が出ます。

まめこ

売り出し価格と、実際に売れた価格って違うんだね。チラシの数字をそのまま信じてた…。

4市＋博多の実取引（2025年）

※ いずれも2025年の中央値。専有面積の中央値は4市とも80㎡前後（大牟田のみ87.5㎡）。

同じ80㎡でも、大牟田と博多では取引価格に4,800万円の差があります。同じ九州の、同じ広さの部屋です。この差がどこから来ているのかは、次の推移を見ると見当がつきます。

8年でどう動いたか（2017年→2025年）

※ 鳥栖市は2021年以前のファミリー向け取引が年8件に届かず、中央値を出していません。2022年（22.4万円）から2025年（30.0万円）の3年間では通算+34.2%・年平均+10.3%でした。

ここで注目したいのは久留米の+65.7%です。博多の+81.7%には届きませんが、熊本（+20.5%）の3倍以上の伸びになっています。新幹線と在来線が同じ駅で使える立地と、福岡市への通勤圏という位置づけが背景にあると考えられますが、この記事のデータだけでは理由までは断定できません。

逆に大牟田は8年で+9.1%、年平均にすると+1.1%です。物価の上昇を考えると、実質的にはほぼ横ばいと見るのが妥当です。

まめこ

じゃあ伸びている久留米か鳥栖にしたらいいってこと？

りくつくん

そこで止まると危ないんだ。もう1つ、取引の件数を見る必要がある。

見落としやすい「年間何件売れているか」

価格の推移と同じくらい大事なのが、1年間に何件の取引が成立しているかです。これは「売りたいと思ったときに、買い手を見つけられるか」に直結します。

鳥栖市は価格の伸びが4市で最も大きい一方、ファミリー向けの取引は年17件です。1か月に1〜2件しか動いていない市場で、自分の部屋がその1件になる保証はありません。転勤や家族構成の変化で急に売る必要が出たとき、時間がかかるか、価格を下げる判断を迫られる可能性があります。

逆に熊本市は年155件と、4市で群を抜いています。価格の伸びは緩やかですが、出口の確実性という意味では最も安心できる市場です。

まめこ

1か月に1〜2件しか売れていないの…？ 値段が上がっていても、それだと安心して買えないかも。

りくつくん

そう。買うときの価格より、売るときに相手がいるかのほうが効いてくる場面があるんだ。

エリアを選ぶ前に確認したい4つのこと

このデータで分からないこと

よくある質問

まめこ

印象で「栄えてるから」と決めなくてよかった。数字を並べると、市ごとに向き不向きがはっきりするね。

まとめ｜「伸び」と「件数」を並べて見る

4市を1つの表にすると、それぞれの性格がはっきりします。

どの市が正解かは、住み続けるのか、いずれ住み替えるのかで変わります。ただ、どの市を選ぶにしても、年間の取引件数だけは買う前に見ておいたほうがいいというのが、8年分を並べて出てきた答えです。